Warum der Traum vom „Schöner Wohnen“ platzt

Wer vor 15 Jahren eine Eigentumswohnung gebaut hat, der konnte sich der Rendite dank steigender Preise sicher sein. Er musste nur mit Sprüchen wie „böse Vermieter“ und Wehklagen von Menschen rechnen, die sich einen Hauskauf nicht leisten konnten oder wollten. Dafür konnte sich der Mieter dann auf die „Regulierung der Regierung“ verlassen. Mietpreisbremse und das Gefühl, dass wenigstens dem „Reichen durch Steuern“ einiges wieder genommen wird. Umverteilung war und ist im Trend.

Die Quadratmeterzahl, auf der der Durchschnittsdeutsche heute lebt, hat sich in den letzten 20 Jahren immer weiter erhöht. Laut Statistik gehört man mit einem Vermögen von 500.000 Euro inklusive Grundbesitz inzwischen zu den 5 Prozent der „Reichsten“ in Deutschland. Nur, dass es für 500.000 Euro bei den heutigen Baupreisen schon lange keine Luxusvilla mehr gibt – in der Stadt reicht die Summe mit Ach und Krach für eine 100 Quadratmeter Mitteklasse-Wohnung im Randbezirk.

Auf den vielen Flächen – Deutschland hat Baulandflächen in der Größe der Stadt Berlin – lassen sich keine bezahlbaren Wohnungen mehr bauen. Das Bauland reicht zwar für zwei Millionen Wohnungen, zwei Drittel der Flächen sind in kommunalen Planungen sogar schon für Wohnungen vorgesehen, es wird aber nicht gebaut. Bestehende Gebäude kommen gar nicht mehr erst auf den Markt, weil selbst 0,3 Prozent Rendite im Bestand noch besser sind als das Geld aufs Konto zu legen. Der Neubau wird ohnehin unattraktiv. Nehmen wir den banalen Sack Zement. Der wird teurer, weil die Holzpaletten auf denen er geliefert wird, teurer werden, Stichwort: Holzkrise. Irgendwer muss dann auch die CO2 Steuer des Spediteurs bezahlen.

Und so kommt nun die große Teuerung. Sie macht aus vorhandenem Bauland Brachflächen, die keiner bebaut. Selbst der kommunale Bau ist bei dem Dreiklang aus hohen Baupreisen, fehlendem Personal und dem Preistreiber Klimaschutz kaum noch zu stemmen. In unseren Städten und Gemeinden würden Wohnungen entstehen, die selbst mit erheblichen Subventionen nicht mehr zu halbwegs bezahlbaren Preisen vermietet werden könnten. Hier eine kleine Sonderentwicklung und da keine Baumaterialien, dort eine Verzögerung am Bau und der soziale Wohnungsbau wird zum Desaster für den kommunalen Haushalt. In den Bauämtern ist bekannt, dass allein im vergangenen Jahr die Baukosten um über zehn Prozent gestiegen sind. Ein verkorkster vorläufiger Stopp der KfW-Förderung hat noch einmal 80.000 geplante kommunale Wohnungen auf Eis gelegt, rechnen Experten vor. Gibt’s die Förderung nicht, muss die Stadt den Mietpreis pro Quadrameter um 1,50 Euro höher ansetzen.

Lösen können das Problem die Kommunen nur bedingt. Immer mehr Kommunen erfassen systematisch ihre bebaubaren Flächen und Baulücken – immerhin schon mal eine wichtige Grundlage für kommunale Baulandpolitik. Dort, wo Flächen in Besitz der Kommunen sind, gibt es zumindest günstiges Bauland. Wenn die Kommunen es richtig anstellen. Stichwort: Vergabe nach Konzept statt nach Höchstpreis. Wenn jetzt noch das Baurecht entrümpelt wird, sind wir einen Schritt weiter. In Ballungszentren lassen sich mit Kreativität Gebäude aufstocken, Dachgeschosse und Keller ausbauen, Discounter überbauen und vieles mehr. Sind Arbeitgeber auch weiter bereit, Home-Office endlich zum „Normalzustand“ zu erklären, werden Büroflächen frei, die in Wohnraum umgewandelt werden können. Und im ländlichen Raum fällt die umweltschädliche Pendelei weg und der Bauplatz – meist deutlich günstiger – wird erheblich attraktiver.